2017-02-21 09:53:22

供应密集引竞争,金融业需求活跃

2016年全年,深圳优质写字楼市场的新增供应共计130万平方米,超过2015年110万创历史新高。其中,有约67万平方米甲级写字楼新增供应,为2008年以来的供应高峰。

聚焦行业,金融、科技与专业服务为深圳写字楼市场的主导需求,其中金融居首位,占比35%以上,受政策对金融业管制影响,其需求相比2015年约40%的比例有所下降。科技作为深圳的主导产业,扩张需求强劲,成为深圳写字楼去化的重要动力。

展望2017年,深圳预计将有超过90万平方米的优质写字楼供应入市,其中甲级写字楼超过80万平方米,过半集中在福田中心区。未来2018-2019年每年依然将有大量新增供应入市,市场处于供应高峰。

需求方面,金融行业作为占比最大的需求来源,受国家政策的影响,需求不会大幅增长。因此,新增供应的累积效应以及市场去化的放缓,未来将推升整体市场的空置率,租金的下行压力将变大。

多元化体验型业态扩张抢眼

新晋品牌受青睐

2016年共有七个项目共计48.7万平方米新增供应入市,分布在梅林、后海、宝安和龙岗等非核心区域。

体验型业态扩张迅速,且呈立体多样化的趋势,如牙科、VR体验店和壁球馆均有在购物中心新开。餐饮在体验型业态中居首位,且出现了餐饮业态内部的品牌升级调整。

随着新项目不断入市,新晋品牌成为业主实现竞争差异化的重要选择,2016年共有19家国际品牌首入深圳,如韩国新潮文化体验店Line Friends和快时尚品牌Superdry在海岸城开出了首店,Roger&Gallet也开出华南首家。另外,作为吸引年轻新贵以及实现竞争差异化的利器,轻奢品牌亦可见扩张。

深圳写字楼

2017年预计将有超过90万平方米新增供应入市,为历史供应高峰,得益于预招商情况良好,预计整体市场空置率变化不大。在大量新增供应入市的压力下,某些竞争较为激烈的区域的个别项目将会小幅降低租金以吸引租户,从而造成整体市场平均租金的小幅波动。租户方面,体验型业态、科技体验店与快时尚品牌均将在2017年保持扩张,特别是体验型业态中的餐饮品牌依然将成为扩张的主力,因其能有效地聚集和吸引人流,为业主所青睐。

物业成交金额创新高,工改项目成交井喷

2016年深圳大宗交易面积共计94万平方米,其中工改项目成交占比46%,共计38万平方米。其中原因主要是工业型项目产权关系简单,成为开发商在深圳土地供应稀缺的情况下获取土地的重要途径。

大宗写字楼交易方面,2016年共录得11宗写字楼交易项目,主要以一手写字楼项目为主,自用型买家居多。

展望2017年,美联储加息、人民币贬值等因素令海外投资吸引力增加,而市场上可购买的优质物业紧缺,以及面临来自本地投资者及自用型买家的竞争的挑战依将存在。但得益于深圳产业结构的发展前景、政策利好以及对深圳未来城市发展的信心,虽然随着新增供应入市,租金上涨趋缓,致回报率难以提升,但投资者仍看好市场,投资需求较为稳定。

CBRE华南区投资及资本市场部资深董事裴信树表示:“与北京上海相比,深圳投资回报率是偏低的。但随着深圳经济发展,以本地科技创新型企业和金融企业为两大需求支柱,整体写字楼市场长期被看好。而写字楼物业因运营较为简单、主要依赖物业管理及租务团队实现稳定的租金收入及资本增值,预计仍然是未来大宗交易的热点。”

供不应求持续,贸易及转租需求扩张

2016全年仅有一个项目入市,带来约9万平方米新增供应。而来自电商、零售、第三方物流及出口贸易类的需求持续增长,再加上部分项目因功能转型或城市更新原因退出市场,令现有的整体市场有效供应变得更少,加剧了市场供不应求的情况。总体来看,整体市场供应的减少以及多样化新增需求的增长,共同推动物流市场的租金稳步上涨。同时,因市场供应紧缺,部分仓储设施需求只能外溢至深圳周边地区,如东莞和惠州。

2017年将有23万平方米新增供应入市,但依然不能扭转整个市场供不应求的局面,预计物流市场租金和空置率均将表现较好。