2017-04-24 10:52:53

全市甲级写字楼新增供应高达518,720平方米,以致空置率上升1.2个百分点至14.5%。平安金融中心大厦带动福田甲级写字楼租金大幅上扬12.2%至306.0元/平方米/月,进而带动全市甲级写字楼租金上升7.9%至267.2元/平方米/月。

福田区将迎来甲级写字楼供应高峰。未来三个季度预计有86.86万平方米的甲级写字楼入市,其中超过80%集中在福田区。

一季度零售市场总体保持平稳,全市优质购物中心最优层租金环比上季度上升1.6%至每月每平方米927.0元。其中福田区和罗湖区分别上升2.8%和1.6%至每月每平方米927.0元和931.3元。

购物中心年内供应将迎大爆发,预计2017年 10个优质购物中心将入市,为市场带来总体量142万平方米的供应,其中85万平方米位于非中心区。

深圳,2017年3月29日——全球领先的房地产服务商戴德梁行发布2017年一季度深圳写字楼及零售市场报告。

“平安效应”带动福田甲级写字楼租金大幅上扬,后海商务氛围日渐成熟拉动南山租金微涨。历时一年多的全球招租后,深圳地标建筑平安金融中心大厦北塔已全面投入使用,一方面其声名卓著的高端品质吸引了诸多大型实力企业入驻,平均租金也因此明显高于周边项目;另一方面充分的招租期,也为其高达32万平方米的巨大体量提供了足够的消化时间。据戴德梁行研究部数据统计,本季度,福田区甲级写字楼租金季度环比上升了超过10%,达到每月每平方米306.0元,全市租金也因此上涨7.9%至每月每平方米267.2元,而若剔除平安金融中心大厦北塔这一因素,则福田区租金及空置率基本保持平稳,并未因大体量办公楼的入市受到较大冲击。本季度,南山区多栋写字楼集中入市带来了较大的市场竞争压力,空置率较上季度提高4.1个百分点,并刺激吸纳量达到10万平方米。从片区发展来看,随着前期多栋办公物业陆续投入使用,后海区域商务氛围日趋浓厚,加上多重政策利好将带动需求持续增长,尾盘租赁项目价格渐趋上涨,因而带来南山整体租金小幅上升0.03个百分点。

房地产企业成为甲级写字楼需求新秀力量,内资企业需求持续强劲。受全球经济走势的影响,外资企业扩张步伐一再放缓,出于严格的成本控制,外资企业不得不节俭租赁开支,部分知名企业更希望借助品牌影响力获取租金折扣。与此相反,内资企业则表现出较为强劲的扩张能力,构成吸纳甲级写字楼的绝对主力。在行业方面,传统的金融业、高科技行业依然是市场的主力,同时,进入深圳市场并有强烈扩张意向的房地产企业成为甲级写字楼客群中的一支新秀力量。

甲级写字楼

尽管对深圳经济及发展的良好预期支撑办公市场需求保持较高活跃度,但过于集中的市场供应仍带来阶段性压力。今年后三个季度还将有约86.86万平方米的甲级写字楼入市,且其中超过80%集中在福田区,进一步稳固福田金融中心地位的同时,急剧大增的供应无疑仍将使租金承压,并在一定程度上拉高空置率。戴德梁行华南区写字楼及企业服务部主管罗进良先生认为,未来,作为国际金融中心以及科技创新中心,深圳金融和科技类企业始终拥有强有力的承租能力,同时,被深圳良好的市场环境及各类支持性政策所吸引的大型企业总部不断迁入深圳则成为新的需求力量。

零售市场总体稳定,未来外围区域暗流涌动。作为传统的零售淡季,2017年一季度深圳零售市场无新增供应入市,总体表现波澜不惊,优质购物中心平均租金为每月每平方米927.0元,空置率为3.0%,环比上季度未出现显著变化。分区域看,中心区域成熟商圈部分优质购物中心基于出色的运营能力及充裕的人流保障,对零售品牌持续保持强大吸引力并因此略微上调租金,如福田区优质购物中心平均租金环比上涨2.8%至每月每平方米931.3元;而外围区域商圈还处于市场培育期,其中一些开业稍早的优质购物中心经历了培育阵痛及良好的品牌调整后整体运营良好。

预计2017年内将有十个购物中心入市,总体量高达142万平方米,市场竞争加剧,新物业面临一定程度的招商压力,全市空置率料将被大幅提升。另据戴德梁行研究部统计,这些未来供应项目超五成处于非中心区域。优质购物中心向非中心区域的扩张满足了当地日益增多的人口消费需求,也使得外围区域大型商业缺乏的局面得到改观。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端女士认为,尽管面临激烈竞争,我们仍预计会有优质项目以其高超的运营水平、独特的消费体验及先进的营销方式脱颖而出,令得深圳商圈消费层次更加丰富化多元化;业态持续精细化、品质化,以提供新鲜体验。如今增加体验性业态比例以吸引消费者,已经不再是竞争优势,而是各大购物中心常态运营逻辑,再加上经济水平的不断提升以及人们健康意识的觉醒,涉及运动、医疗、餐饮等各具体门类的大健康业态开始不断精细化、品质化、高端化,为购物中心注入新鲜血液。

在运动方面,伴随生活方式的升级和消费者需求更加个性化,购物中心不止满足于健身房加溜冰场的传统运动组合,而是积极引入羽毛球、乒乓球等大众体育业态以及保龄球、击剑、攀岩、射箭、拳法、飞翔馆等新型特色小众体育业态,以提升消费体验、吸引更多人流、提高购物中心“咖位”。餐饮作为购物中心的“带客王”,如今不仅趋向“小而美”,更是持续精细化、快时尚化、地域化、健康化,努力打造好吃又好玩的创意主题餐饮以及健康有机的轻餐,同时积极引入各种“首家”餐饮也是购物中心为实现餐饮品牌特色化而努力的方向。品类大而全的大型超市开始郊区化,而面积需求较小、供应产品更高端的精品超市越来越多的出现在中心区域优质购物中心。同时,牙科诊所、医学美容等医疗类业态也逐步入驻购物中心。

此外,影院作为购物中心的基本要素,亦有所分化,不仅在中心区落子高科技、大面积、有创新的惊艳项目,同时积极进驻非中心区及社区型商业,以相对小的规模截流细分消费人群,同时控制运营成本。数码广场的没落,线下体验的重要性,使得数码品牌亦从线上分出部分兵力转战到线下,积极挺进购物中心开设形象体验店或旗舰店,为消费者提供更好的实物体验、塑造更好的品牌形象以提升品牌价值,而国产数码品牌在近年精进产品的同时也加大了对品牌体验的投入。