商业死盘、烂盘，这3个因素影响了商业地产市场的发展!

2020年，受疫情影响商业地产市场受到了严峻的考验。商业损失惨重，办公紧跟其后。

主要体现在商业地产空置率攀升和租金下降两个方面，据了解2020年下半年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。

 

受疫情影响只是一方面，其最主要的是以下三个方面：

1、新增供应量大，长期闲置资产影响商业地产市场可持续发展。

甲级写字楼市场面临长期的高供应压力，在四个一线城市中，深圳的甲级写字楼未来供应最大。深圳的市场存量近590万平方米，截止到2020年底的空置率就已经超过了23%。这意味着大量闲置资源没有得到利用。

简单测算一下的话，8个城市接近4500万的市场存量，闲置的面积高达875万平方米，相当于空出了一个广州加成都的全部甲级写字楼市场。

 

 

2、新增商业、产业、办公容量超标，供大于求。

现在商业死盘、烂盘是商业地产市场最常见的现象。这是什么原因造成的？

很多开发商在做住宅开发时，会做沿街的底商，明明只有几百户或上千户，却要做几万甚至十多万平方米的商业。如果按照人口数量的商业面积标准来计算，那么很多商业都严重超标了。

另外产业、办公项目容量的超标，也是影响商业地产发展的因素。

以北京为例，目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万左右，为存量面积的22%左右，供应压力属于相对较轻的市场。2020年，北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场，但供需比已经严重扭曲到接近5倍。

3、产业发展和楼宇供应。

 

产业发展和楼宇供应是一线城市较为突出的问题，一线城市主要以甲级写字楼的存量较多，但市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，其中主要以互联网科技类公司为主。

这类企业新增办公需求依然首选其周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是新兴区域在疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。

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