2017年供应密集引深圳写字楼租金下行，体验业态成零售新常态_康蓝装饰公司

供应密集引竞争，金融业需求活跃

2016年全年，深圳优质写字楼市场的新增供应共计130万平方米，超过2015年110万创历史新高。其中，有约67万平方米甲级写字楼新增供应，为2008年以来的供应高峰。

聚焦行业，金融、科技与专业服务为深圳写字楼市场的主导需求，其中金融居首位，占比35%以上，受政策对金融业管制影响，其需求相比2015年约40%的比例有所下降。科技作为深圳的主导产业，扩张需求强劲，成为深圳写字楼去化的重要动力。

展望2017年，深圳预计将有超过90万平方米的优质写字楼供应入市，其中甲级写字楼超过80万平方米，过半集中在福田中心区。未来2018-2019年每年依然将有大量新增供应入市，市场处于供应高峰。

需求方面，金融行业作为占比最大的需求来源，受国家政策的影响，需求不会大幅增长。因此，新增供应的累积效应以及市场去化的放缓，未来将推升整体市场的空置率，租金的下行压力将变大。

多元化体验型业态扩张抢眼

新晋品牌受青睐

2016年共有七个项目共计48.7万平方米新增供应入市，分布在梅林、后海、宝安和龙岗等非核心区域。

体验型业态扩张迅速，且呈立体多样化的趋势，如牙科、VR体验店和壁球馆均有在购物中心新开。餐饮在体验型业态中居首位，且出现了餐饮业态内部的品牌升级调整。

随着新项目不断入市，新晋品牌成为业主实现竞争差异化的重要选择，2016年共有19家国际品牌首入深圳，如韩国新潮文化体验店Line Friends和快时尚品牌Superdry在海岸城开出了首店，Roger&Gallet也开出华南首家。另外，作为吸引年轻新贵以及实现竞争差异化的利器，轻奢品牌亦可见扩张。

2017年预计将有超过90万平方米新增供应入市，为历史供应高峰，得益于预招商情况良好，预计整体市场空置率变化不大。在大量新增供应入市的压力下，某些竞争较为激烈的区域的个别项目将会小幅降低租金以吸引租户，从而造成整体市场平均租金的小幅波动。租户方面，体验型业态、科技体验店与快时尚品牌均将在2017年保持扩张，特别是体验型业态中的餐饮品牌依然将成为扩张的主力，因其能有效地聚集和吸引人流，为业主所青睐。

物业成交金额创新高，工改项目成交井喷

2016年深圳大宗交易面积共计94万平方米，其中工改项目成交占比46%，共计38万平方米。其中原因主要是工业型项目产权关系简单，成为开发商在深圳土地供应稀缺的情况下获取土地的重要途径。

大宗写字楼交易方面，2016年共录得11宗写字楼交易项目，主要以一手写字楼项目为主，自用型买家居多。

展望2017年，美联储加息、人民币贬值等因素令海外投资吸引力增加，而市场上可购买的优质物业紧缺，以及面临来自本地投资者及自用型买家的竞争的挑战依将存在。但得益于深圳产业结构的发展前景、政策利好以及对深圳未来城市发展的信心，虽然随着新增供应入市，租金上涨趋缓，致回报率难以提升，但投资者仍看好市场，投资需求较为稳定。

CBRE华南区投资及资本市场部资深董事裴信树表示：“与北京上海相比，深圳投资回报率是偏低的。但随着深圳经济发展，以本地科技创新型企业和金融企业为两大需求支柱，整体写字楼市场长期被看好。而写字楼物业因运营较为简单、主要依赖物业管理及租务团队实现稳定的租金收入及资本增值，预计仍然是未来大宗交易的热点。”

供不应求持续，贸易及转租需求扩张

2016全年仅有一个项目入市，带来约9万平方米新增供应。而来自电商、零售、第三方物流及出口贸易类的需求持续增长，再加上部分项目因功能转型或城市更新原因退出市场，令现有的整体市场有效供应变得更少，加剧了市场供不应求的情况。总体来看，整体市场供应的减少以及多样化新增需求的增长，共同推动物流市场的租金稳步上涨。同时，因市场供应紧缺，部分仓储设施需求只能外溢至深圳周边地区，如东莞和惠州。

2017年将有23万平方米新增供应入市，但依然不能扭转整个市场供不应求的局面，预计物流市场租金和空置率均将表现较好。